Achat appartement Miami : guide de l’expatrié français

Avec plus de 12 000 Français inscrits au registre consulaire, Miami fait partie des villes les plus appréciées en matière d’expatriation. Avec ses plages paradisiaques, son climat tropical et son dynamisme économique, cette ville de Floride offre un cadre de vie unique pour les jeunes célibataires, les couples et les familles.

Si vous souhaitez vivre à Miami de manière durable, il peut être intéressant d’y acheter un logement plutôt que de louer. S’il est possible d’acquérir un bien sans visa ou permis quelconque, sachez toutefois que les démarches pour devenir propriétaire aux USA sont différentes.

Découvrez dans ce guide les principales étapes à suivre pour concrétiser votre projet d’achat d’un appartement à Miami ainsi qu’une sélection des meilleurs quartiers où vous installer.

Acheter un appartement à Miami : démarches et étapes clés

Vous envisagez l’achat d’un appartement à Miami et souhaitez sécuriser votre investissement ? Pour concrétiser votre projet immobilier dans les meilleures conditions, il est essentiel de suivre certaines étapes clés, de la sélection d’un agent immobilier jusqu’à la signature du contrat de vente définitif.

1. Sélection d’un agent immobilier à Miami

La première étape consiste à trouver un agent immobilier pour vous accompagner dans vos recherches et tout au long du processus d’achat. Si le recours aux services d’un professionnel de l’immobilier est optionnel, il s’agit d’une démarche qui vous permet de gagner un temps précieux, d’accéder à des biens exclusifs et de prévenir les risques inhérents à toute transaction immobilière.

Avec plus de 10 000 professionnels en activité à Miami, il peut s’avérer complexe de trouver le bon partenaire. Pour vous aider dans vos recherches, voici les principaux critères de choix à prendre en considération :

• La détention d’une licence valide en Floride
• L’adhésion à l’association Miami Realtors®
• La notoriété de l’agence
• La qualité et la clarté du site internet.

Astuce : consultez notre article dédié à la recherche d’une agence immobilière à Miami pour obtenir les coordonnées de professionnels francophones.

2. Recherche et visite de biens

En Floride, il existe un système commun appelé “MLS” où sont partagés tous les mandats de biens à la vente détenus par les agences immobilières. Cela signifie que les acheteurs peuvent accéder en ligne et gratuitement à toutes les opportunités disponibles sur le marché.

Votre agent immobilier peut vous fournir l’accès à ce site et réaliser une présélection d’appartements en fonction de vos critères. Après avoir réalisé un premier tri, il ne vous reste plus qu’à planifier des visites sur place.

Outre le MLS, il existe de nombreuses plateformes spécialisées dans l’immobilier à Miami, telles que Zillow.com, Realtor.com et Redfin.com.

3. Transmission d’une offre d’achat et paiement de l’acompte

Après avoir trouvé un appartement qui correspond à vos critères, vous devez transmettre une offre d’achat écrite au vendeur. Si ce dernier accepte votre proposition, vous disposez d’un délai de cinq jours pour réaliser un premier versement compris entre 5 000 $ et 10 % de la valeur du bien sur un compte séquestre.

Astuce : le site de l’association “Florida Realtors” propose un modèle d’offre d’achat très complet incluant toutes les informations essentielles sur le bien, le prix, les contrôles à réaliser, les clauses suspensives et la date effective de la vente.

4. Contrôle et inspection du bien

À compter de la date de signature du contrat, vous disposez d’un délai de 15 jours pour faire réaliser une inspection détaillée de l’appartement à vos frais. Il s’agit d’une étape cruciale qui vous permet de :

• Contrôler l’état général du bien (électricité, plomberie, isolation, humidité, etc.)
• Estimer les éventuels travaux à réaliser
• Vérifier la présence de vices cachés.

Si l’inspection est satisfaisante, vous devez réaliser un second versement compris entre 10 et 20 % de la valeur du bien. Dans le cas contraire, vous pouvez soit annuler le contrat et obtenir le remboursement de votre acompte, soit négocier un nouveau de prix de vente avec le propriétaire.

Attention : veillez à inclure toutes les clauses suspensives nécessaires pour garantir le remboursement de votre acompte en cas d’annulation du contrat.

5. Obtention du financement si nécessaire

Si vous ne disposez pas de la totalité des fonds nécessaires pour concrétiser l’achat de votre appartement à Miami, sachez que l’obtention d’un prêt immobilier en tant que non-résident peut s’avérer complexe.

Les banques américaines imposent des conditions plus strictes pour les emprunteurs étrangers, dont notamment :

• Apport personnel compris entre 30 et 50 % du prix d’achat
• Taux d’intérêt entre 0,5 et 1 % plus élevés que les taux standards
• Durée du prêt limitée à 15 ou 20 ans.

Préparez-vous également à fournir de nombreux documents lors de votre demande de prêt hypothécaire : justificatifs de revenus, relevés bancaires des trois derniers mois, déclarations fiscales et toute autre preuve de votre stabilité financière.

Astuce : la demande de prêt immobilier prend généralement entre 45 et 60 jours. Pour gagner du temps, vous pouvez contacter une banque à l’avance afin d’être “pre-qualified”, c’est–à-dire éligible à bénéficier d’un prêt pour une somme donnée.

6. Closing : signature de la vente définitive et remise des clés

La clôture de la vente (closing) représente l’étape finale où tous les documents sont signés et les fonds transférés. Cette réunion implique l’acheteur, le vendeur, les agents immobiliers et la title company. La signature des documents peut se faire sur place ou à distance, ce qui facilite l’achat depuis la France.

Vous devrez vous acquitter des frais de clôture (closing costs) qui correspondent à 2 à 5 % du prix d’achat. Ceux-ci incluent généralement les honoraires d’avocat, l’assurance titre, les taxes de transfert et divers frais administratifs liés à la vente. 

Une fois tous les documents signés et le transfert de propriété validé par la title company, vous recevez les clés de votre appartement à Miami.

Bon à savoir : la title company joue le rôle du notaire en France. Celle-ci réalise les recherches nécessaires pour garantir la validité du titre de propriété du bien, prépare les documents à signer et gère le transfert des fonds à travers son compte séquestre.

Les meilleurs quartiers où acheter un appartement à Miami

La clé de tout achat immobilier est de bien choisir son quartier, que ce soit pour y vivre ou pour faire un investissement locatif. En effet, le choix de votre futur lieu de résidence va directement impacter votre budget mensuel pour vivre à Miami.

Voici un tour d’horizon des quartiers où il fait bon vivre à Miami.

1. South Beach

South Beach est un quartier très populaire à Miami, connu pour ses immenses propriétés résidentielles. L’ambiance y est branchée et de superbes plages offrent aux passionnés d’océan un atout majeur. Ce quartier offre également de nombreuses activités pour toute la famille.

C’est un des quartiers les plus réputés pour s’installer en tant qu’expatrié français. En bonus, sachez que le quartier abrite deux des boulangeries françaises de Miami les plus réputées : l’Atelier Monnier et la Bettant Bakery. Vous pourrez ainsi retrouver de véritables baguettes et de délicieux croissants préparés à la française.

Le prix moyen au mètre carré est de 226 $.

2. Miami Beach

Il s’agit d’un quartier très connu et très touristique qui propose un superbe cadre de vie. Les plages y sont incroyables, mais ce quartier est également riche en culture et en histoire.

Il existe de nombreux divertissements à Miami Beach, ce qui en fait un quartier idéal pour vivre ou pour y faire un investissement locatif. En effet, difficile de compter le nombre de bars, de restaurants et de boîtes de nuit. Si vous souhaitez travailler dans la restauration à Miami ou que vous êtes à la recherche d’un job à Miami en tant que Français, ce quartier regorge d’opportunités.

Pour les familles, il existe également plusieurs établissements d’enseignement réputés, dont deux des meilleures écoles d’anglais de Miami (EF International Language Center et OHC Miami).

Le prix moyen au mètre carré varie entre 223 et 3 311 $ ! En effet, certaines maisons exceptionnelles sont très prisées.

3. South of Fifth

Familièrement appelé “SoFi”, ce quartier est surtout connu pour ses tours luxueuses. À South of Fifth, les divertissements sont nombreux : restaurants, théâtres, orchestres et festivals s’enchaînent au gré des saisons.

C’est un quartier idéal pour les fans de musique qui offre également de superbes plages.

En revanche, ce quartier n’est pas idéal pour les familles puisque celui-ci ne comporte aucune école jusqu’à la douzième année du système américain. Les enfants qui y résident doivent donc se rendre en cours dans des quartiers à proximité. Par exemple, l’école franco-américaine de Miami dispose d’un campus situé à South Miami, ce qui correspond à un trajet en voiture d’environ 30 minutes.

Le prix au mètre carré oscille entre 530 et 3 500 $ pour les plus beaux appartements des tours de luxe.

4. Fisher Island

Fisher Island est un des quartiers les plus chers de Miami, car la tranquillité a un prix. Cette île tropicale amène un goût d’exotisme et les biens se situent au milieu de palmiers et de cocotiers.

L’île dispose de sa propre école privée et peut donc accueillir des familles qui rêvent d’intimité et de luxe. Plusieurs des meilleurs hôpitaux de Miami se situent également à proximité de l’île, tels que le HCA Florida Mercy Hospital et le Baptist Health South Florida.

Le prix par mètre carré est au minimum de 1 000 $. Si le salaire moyen à Miami est plus élevé qu’en France, seuls les plus fortunés peuvent acquérir une propriété à Fisher Island.

Achat appartement Miami en tant que Français : le mot de la fin

Investir dans l’immobilier à Miami est une excellente idée si vous comptez vous expatrier ou investir dans le locatif à l’étranger.

Une fois les différences avec la France intégrées, il est finalement très facile d’acheter un appartement à Miami. Il est toutefois important de vous entourer de professionnels qui sauront vous guider, tels qu’un agent immobilier ou un avocat français à Miami. 

Notre dernier conseil : n’hésitez pas à contacter un expert comptable à Miami pour connaître les spécificités locales en matière de fiscalité.

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