Tout savoir sur le marché immobilier à Bali

Depuis de nombreuses années, Bali est considérée comme l’une des destinations préférées des expatriés français. Si vous souhaitez acquérir une villa ou un appartement pour vous installer et vivre à Bali, poursuivez votre lecture.

Dans ce guide, nous vous présentons les avantages et les inconvénients à investir dans l’immobilier à Bali ainsi que les dispositifs légaux disponibles pour concrétiser votre projet.

Achat immobilier à Bali : avantages et inconvénients

Acheter un bien immobilier à Bali présente certains avantages, mais également quelques inconvénients à prendre en considération.

Les avantages d’un achat immobilier à Bali

Voici quelques-unes des nombreuses bonnes raisons qui encouragent les ressortissants français et du monde entier à acheter une propriété à Bali :

• Cadre de vie idyllique : outre un rythme de vie bien plus serein que dans la plupart des pays occidentaux, Bali propose un cadre de vie paradisiaque et dépaysant. Un achat immobilier à Bali s’accompagne, en effet, de plages de sable fin toutes plus belles les unes que les autres, de forêts denses et sauvages ainsi que de temples majestueux.
• Prix de l’immobilier attractif : tout comme le coût de la vie à Bali, le prix de l’immobilier est particulièrement intéressant pour les Français. Ceux-ci peuvent acquérir des résidences spacieuses et modernes avec un budget abordable, tout en ayant accès à des services généralement inaccessibles en Occident.
• Forte rentabilité locative : Bali est une destination touristique qui attire chaque année de nombreux voyageurs du monde entier. Les investisseurs peuvent ainsi générer des revenus attractifs grâce à la mise en location de leur propriété.
• Population accueillante : les Balinais sont réputés pour leur douceur de vivre, leur politesse et l’accueil chaleureux qu’ils réservent aux étrangers.

Les inconvénients à acquérir un bien immobilier à Bali

Bien qu’à priori exempt de défaut, l’achat d’un bien immobilier à Bali comporte certaines contraintes non-négligeables. Tandis que certaines d’entre elles concernent l’opération immobilière en elle-même, d’autres sont à allouer au mode de vie local :

• Droit immobilier contraignant vis-à-vis des étrangers : la législation immobilière locale comprend certaines restrictions pour les étrangers, telles que l’impossibilité de posséder un terrain en pleine propriété.
• Instabilité réglementaire : le cadre juridique indonésien relatif à l’immobilier résidentiel et locatif est fréquemment mis à jour par les autorités, ce qui implique de constamment vérifier sa conformité réglementaire.
• Climat et aléas naturels : bien qu’il constitue un atout de taille pour de nombreuses personnes, le climat tropical de Bali ne convient pas à tout le monde. L’humidité et la chaleur constantes peuvent s’avérer particulièrement difficiles à vivre. En outre, l’Indonésie est située au cœur d’une zone sismique active.
• Qualité des soins de santé et sécurité routière : les infrastructures routières et médicales à Bali souffrent d’un cruel manque de financement. Autrement dit, il est primordial de souscrire une assurance santé pour Bali afin de prendre correctement soin de sa santé.

Investissement immobilier à Bali : droits et obligations des étrangers

En Indonésie, les droits fonciers sont particulièrement contraignants pour les étrangers. En effet, la pleine propriété (Hak Milik) d’un bien immobilier est exclusivement réservée aux citoyens indonésiens.

Il existe cependant plusieurs dispositifs qui permettent aux étrangers d’accéder à l’immobilier à Bali. Voici les deux solutions les plus couramment privilégiées.

Hak Pakai – Droit d’usage

Le Hak Pakai, ou droit d’usage, est un type de propriété foncière qui accorde à son titulaire le droit d’utiliser et de tirer profit d’une parcelle de terres appartenant à l’État.

Accessible aux citoyens indonésiens et aux étrangers titulaires d’un permis de séjour, le Hak Pakai possède une validité initiale de 30 ans qui est prolongeable de 20 ans. À son terme, il est à nouveau renouvelable pour une période de 25 ans. Autrement dit, il est possible de profiter du droit d’usage d’une parcelle pour une durée totale de 80 ans.

Contrairement aux Indonésiens, les ressortissants étrangers peuvent uniquement utiliser le bien immobilier à des fins résidentielles. Cela signifie qu’il est impossible de le louer à une autre personne ou d’y exercer une activité commerciale.

Hak Sewa – Droit de location longue durée

Le Hak Sewa (HS), ou droit de location, est une seconde option populaire pour les étrangers souhaitant vivre à Bali sur le long terme. Il s’agit en réalité d’un bail emphytéotique, c’est-à-dire un bail de très longue durée.

Dans ce cas de figure, l’étranger signe un contrat de bail avec le propriétaire pour une durée généralement comprise entre 25 et 30 ans. La plupart des contrats prévoient des options de prolongation avec une durée maximale limitée à 80 ans.

Le locataire peut modifier, exploiter commercialement et relouer le bien tout au long du contrat. Attention toutefois que le propriétaire retrouve la pleine propriété du terrain et de toute construction s’y trouvant à la fin du bail.

Quelle que soit la solution que vous choisissez, il est vivement recommandé de vous faire accompagner par un professionnel spécialisé dans ce type de transaction. La législation indonésienne est, en effet, particulièrement complexe à appréhender et sujette à de nombreux changements.

Zoom sur le prix de l’immobilier à Bali

Malgré une augmentation importante des prix de l’immobilier au cours des dernières années, l’achat d’une villa ou d’un appartement à Bali reste nettement plus abordable qu’en France. En 2025, le prix moyen de l’immobilier au mètre carré est compris entre 20 607 722 et 29 210 674 IDR, soit l’équivalent de 1 085 à 1 538 EUR.

De nombreux facteurs influencent cependant le budget à prévoir, tels que l’emplacement et le type de bien. Les villes côtières, telles que Canggu et Seminyak, sont considérées comme les meilleurs endroits où vivre à Bali. Celles-ci s’accompagnent toutefois d’un coût de la vie plus élevé, y compris en matière de logement.

La ville de Ubud, située dans les hautes terres centrales de l’île, propose un cadre de vie plus détendu et des prix beaucoup plus attractifs. En revanche, les opportunités d’emploi y sont moins nombreuses pour les personnes souhaitant travailler à Bali.Vous l’aurez compris, investir dans l’immobilier à Bali présente son lot d’avantages et d’inconvénients. Que vous soyez à la recherche d’une seconde résidence ou d’un investissement locatif, il existe de nombreuses contraintes législatives à prendre en considération. N’oubliez pas également de vous renseigner sur les impôts à Bali pour l’achat, la possession ou la mise en location d’un bien immobilier.